TIP4. ​Approfondiamo l’Imu

​

I redditi da fabbricati non locati e terreni non affittati, che scontano il tributo municipale, non concorrono alla determinazione dell’imponibile delle persone fisiche.

 L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 5/E dell'11 marzo, ha chiarito i rapporti tra l’Imu e le imposte dirette e l’effetto sostitutivo sui singoli redditi. 

Effetti sull’imponibile Irpef
L’imposta municipale propria “sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati …”; così stabilisce l’articolo 8, comma 1, del Dlgs 23/2011.
Al riguardo, la circolare ha chiarito che il reddito fondiario derivante da immobili non locati o non affittati sottoposti a Imu va escluso dall’imponibile Irpef: è in questo modo che si concretizza la sua funzione di tassazione “sostitutiva”.

L’esclusione è valida anche quando alla formazione del reddito complessivo concorrono esclusivamente i redditi fondiari, tassabili, secondo quanto previsto dall’articolo 11, comma 2-bis del Tuir, soltanto se superano i 500 euro.
Nei modelli 730 e Unico Pf i contribuenti devono indicare anche i fabbricati e i terreni per i quali hanno versato l’Imu che non scontano l’Irpef.
Inoltre l’imposta municipale propria non è deducibile dalla base imponibile Irpef, Ires e Irap.

Effetti sui singoli redditi
I “beni non locati” possono essere sia fabbricati sia terreni e che, quindi, l’Imu, nella sua veste di tributo sostitutivo, entra in scena non soltanto per gli immobili non locati, ma anche per quelli non affittati.
Di conseguenza, il  tributo IMU “rimpiazza” l’Irpef e le relative addizionali regionale e comunale sui redditi fondiari derivanti dai terreni, per la componente dominicale, e dai fabbricati, non affittati e non locati, compresi gli immobili concessi in comodato gratuito e quelli destinati a uso promiscuo dal professionista.

Quali redditi invece seguono le ordinarie regole di tassazione?

Eccoli nel dettaglio:

• reddito agrario (articolo 32 del Tuir)

• redditi di fabbricati relativi a beni locati senza l’applicazione della cedolare secca

• redditi derivanti da immobili che non producono reddito fondiario ai sensi dell’articolo 43 del Tuir (per esempio i beni strumentali)

• gli immobili di proprietà di soggetti passivi Ires.

Non abbandonano, inoltre, l’Irpef, i canoni derivanti da terreni affittati per usi non agricoli, perché producono “reddito diverso” e non dominicale, e le indennità di occupazione, anch’esse considerate fonte di “reddito diverso”.

Un’altra importante precisazione: l’esenzione dall’Imu non deve indurre nell’errore di considerare l’agevolazione estendibile anche alle imposte dirette. Irpef dovuta, ad esempio, per i terreni incolti situati in zone di montagna o collina, beni tenuti fuori dall’imposta municipale.

Locazione part time

Se è stato applicato il meccanismo della cedolare secca, non ci sono dubbi da risolvere: nei mesi in cui l’appartamento è rimasto a disposizione devono essere applicate le regole ordinarie dell’Irpef, per il restante periodo subentrano le regole dell’“imposta piatta”. Naturalmente, l’Imu va a sostituire l’imposta sul reddito delle persone fisiche soltanto per il periodo in cui l’immobile non è stato affittato.

Più articolata la soluzione quando non è applicata o è inapplicabile la cedolare secca.
Anche in questo caso il periodo di locazione va nettamente distinto da quello in cui l’appartamento è rimasto sfitto.
In assenza di un inquilino e del relativo canone, nulla di complicato, ritroviamo ancora l’Irpef e le sue regole ordinarie e l’Imu che la sostituisce.
Invece, per il periodo di locazione, occorre determinare il reddito da fabbricati applicando l’articolo 37, comma 4-bis, del Tuir.
La procedura è la solita e consiste, in pratica, nel mettere a confronto rendita catastale rivalutata e canone di locazione ridotto forfetariamente, rapportati, entrambi, ai mesi interessati. L’importo più alto costituirà l’imponibile.
L’Imu sostituisce l’Irpef, quindi, soltanto nel periodo d’imposta in cui la casa è rimasta disponibile.

E se parte dell’abitazione principale…
… è data in locazione dal proprietario, che vi risiede per tutto l’anno, cosa succede? Si tratta senz’altro di un’ipotesi particolare, che merita chiarimenti.
La circolare 3/Df del 2012, intervenendo sull’argomento, ha dato il via libera all’Imu in sostituzione dell’Irpef e della cedolare secca anche se l’immobile è parzialmente locato, a patto che, la rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare in caso di cedolare secca).
In “vita”, invece, sia Imu che Irpef o cedolare secca, se il canone supera la rendita rivalutata.

Sostituzione anche per gli immobili inagibili
L’Imu mantiene la sua funzione sostitutiva anche quando la sua base imponibile è dimezzata. E’ l’ipotesi dei fabbricati dichiararti inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.

Soci e società semplici
L’Imu con effetto sostitutivo soltanto per i soci che non detengono la partecipazione in regime d’impresa. E’ questo il parere dell’Agenzia per quanto riguarda i partecipanti alle società semplici. La quota esclusa dall’imponibile è pari al reddito di partecipazione riferibile ai redditi fondiari sottoposti all’imposta municipale propria, corrispondenti, cioè, al reddito dominicale dei terreni non affittati e al reddito dei fabbricati non locati, come certificato dal prospetto di ripartizione del reddito rilasciato dalla società.

Dichiarazione dei redditi
I contribuenti che hanno prodotto nel periodo d’imposta di riferimento unicamente redditi sostituiti dall’Imu, sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione dei redditi. 

​

​

fonte "Nuovofiscoggi "